Intracom Group

Khi giao dịch bất động sản, việc thẩm định giá nhà đất đóng vai trò cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Thẩm định giá không chỉ giúp đảm bảo rằng giá trị tài sản được xác định chính xác mà còn bảo vệ quyền lợi của cả người mua lẫn người bán. Thông thường các ngân hàng thẩm định giá đất để thực hiện thu hồi hoặc thế chấp tài sản. Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá cách thẩm định giá nhà đất của ngân hàng.

Tìm hiểu về định giá nhà đất

Định giá nhà đất là quá trình sử dụng các phương pháp và công cụ chuyên môn để xác định giá trị của một tài sản bất động sản tại một vị trí cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.

Quyết định giá bất động sản có thể do người mua hoặc người bán đưa ra, căn cứ vào thỏa thuận giữa các bên, nhưng phải phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường. Hiện tại, có hai phương pháp chính là định giá theo tiêu chuẩn nhà nước và định giá theo giá thị trường.

Các yếu tố ngân hàng xem xét để thẩm định giá nhà đất

Khi ngân hàng thực hiện định giá tài sản để thế chấp, họ căn cứ vào một số yếu tố quan trọng để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của giá trị tài sản. Các yếu tố chính bao gồm:

Hồ sơ pháp lý của tài sản

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là tài liệu cơ bản chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của chủ tài sản.

Thị trường BĐS Việt Nam 2023: Tầm nhìn và Cơ hội đầu tưXem thêm

Trích lục bản đồ thửa đất: Đối với những thửa đất mà trên sổ đỏ không ghi rõ chiều dài các cạnh, ngân hàng yêu cầu trích lục bản đồ để xác định chính xác diện tích và hình dáng của thửa đất.

Giấy tờ tùy thân của chủ tài sản: Ngân hàng cần xác thực danh tính và tình trạng pháp lý của chủ sở hữu tài sản, bao gồm chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu, sổ hộ khẩu và đăng ký kết hôn.

Tình hình thực tế của tài sản

Ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra thực tế tài sản để đánh giá tình trạng, vị trí, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Điều này có thể bao gồm việc kiểm tra cơ sở hạ tầng, tình trạng xây dựng, và các yếu tố môi trường xung quanh.

Quy định hiện hành

Ngân hàng cân nhắc các quy định pháp lý liên quan đến việc định giá nhà đất, đảm bảo giá trị tuân thủ theo các tiêu chuẩn định giá hiện hành và phù hợp với quy định pháp luật.

Việc ngân hàng sử dụng các yếu tố trên giúp đảm bảo rằng tài sản thế chấp được định giá một cách công bằng và chính xác, giảm thiểu rủi ro.

Cách thẩm định giá nhà đất của ngân hàng

Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá tài sản như so sánh, chi phí, khấu hao, chiết khấu… Tuy nhiên, đối với tài sản nhà đất, căn hộ chung cư, các ngân hàng thường áp dụng phương pháp so sánh thị trường, tức là định giá dựa trên giá mua bán của các tài sản tương tự.

Mua Bán Bất Động Sản: Quy trình và các yếu tố ảnh hưởngXem thêm

Định giá quyền sử dụng đất lâu dài

Ngân hàng sẽ căn cứ trên hồ sơ về tài sản, tiến hành khảo sát và tham khảo giá mua bán của các nhà đất có đặc điểm và vị trí tương tự trong thời gian gần nhất. Sau đó, ngân hàng sẽ đánh giá tần suất giao dịch thành công của nhà đất tại khu vực này. Bằng cách đối chiếu với các yếu tố như diện tích, kích thước các mặt, ngõ, đường vào, và các lợi thế khác, ngân hàng sẽ đưa ra mức giá mua bán hợp lý nhất từ góc nhìn lợi ích của ngân hàng.

Đất có chiều sâu hơn 20m

• 20m đầu tiên: Phí định giá nhà đất theo giá thị trường.
• Từ 20m đến 40m: Định giá bằng 60% của 20m đầu.
• Từ 40m đến 60m: Định giá bằng 40% của 20m đầu.
• Trên 60m: Định giá bằng 30% của 20m đầu.

Định giá tài sản là nhà hình thành trên đất

Nhà xây trên đất có sổ đỏ và đất chính chủ: Ngân hàng sẽ định giá và chấp nhận phần giá trị này. Tuy nhiên, nếu sổ đỏ không rõ ràng về quyền sở hữu của mảnh đất, một số ngân hàng hiện nay sẽ không tính phần giá trị tài sản này vào giá trị tài sản cầm cố.

Nguyên tắc định giá nhà trên đất: Giá trị của nhà không được vượt quá tổng chi phí xây dựng. Vì vậy, khi xây dựng nhà, nếu bạn nắm rõ giá trị xây dựng thì đó sẽ là giá trị tối đa mà ngân hàng có thể định giá.

Phương pháp định giá: Ngân hàng thường sử dụng phương pháp nguyên giá và khấu hao để định giá nhà nằm trên đất. Ngoài ra, ngân hàng có thể yêu cầu bản sao kê cá nhân để đánh giá mức độ xuống cấp của căn nhà. Đối với nhà kiên cố, ngân hàng thường định giá dựa trên tổng chi phí xây dựng và khấu hao thông thường là 25 năm.

Trên đây là cách thẩm định giá nhà đất của ngân hàng mà Intracom Group muốn đề cập tới. Quy trình này không chỉ giúp ngân hàng đưa ra định giá chính xác, mà còn bảo đảm giá trị tài sản và quyền lợi của các bên liên quan, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch vay vốn và cầm cố tài sản. Việc hiểu rõ quy trình này cũng giúp người sở hữu tài sản chuẩn bị tốt hơn và có cơ sở để thương thảo hiệu quả trong các giao dịch với ngân hàng.